Luxus-Geisterstädte durch Gentrifizierung

Früher sangen Pop-Barden für den Frieden und gegen AKW, heute rappt man in den deutschen Metropolen gegen Mietwucher, die Invasion der Investoren und der Latte-Macchiato-Mafia. Yuppies, Hipster, Investoren und Gutverdiener wie etwa Anleger aus den krisengeschüttelten EU-Ausland suchen händeringend Immobilien in deutschen Städten, Motto: „solche Mieten könnten wir in Griechenland/Spanien/Portugal niemals erzielen wegen der Wirtschaftskrise, hier ist unser Geld sicher und die Rendite stimmt!“

 Doch der Boom hat seine Schattenseiten. Es gibt nicht mehr genug Wohnraum, den sich ein Normalverdiener leisten kann. Ganze Stadtviertel werden aufgewertet, luxussaniert, veredelt. Soziologen sprechen bei diesem Phänomen von Gentrifizierung. Große Immobilienfirmen kaufen Wohnhäuser wie beispielsweise den Seven-Tower in München auf, der luxuriöses Wohnen im alten Heizkraftwerk verspricht. Die neuen Anlagen haben nicht selten vielversprechende Namen wie „Gärten“, „Höfe“ oder „Terrassen“ – nur ist der Wohntraum für den „normalen“ Menschen nicht mehr finanzierbar. Die Folge: angestammte Mieter müssen wegziehen. Dieses Schicksal ereilt vor allem die Geringverdiener wie Krankenschwestern, Kellner, Müllmänner, Feuerwehrleute, Bäcker. Nur: Wenn sie irgendwann nicht mehr da sind, sterben die Innenstädte aus.

 Längst beherrschen börsennotierte Wohnungsgesellschaften die deutschen Innenstädte, deren Hauptinteresse das „schnelle Geld“ ist mit den bekannten Folgen für die altein-gesessenen Mieter und die Verwahrlosung der Bausubstanz, denn das würde ja Geld kosten. Wenn saniert wird, dann steigen die Mieten in schwindelnde Höhen. Verträge werden mißachtet, die eigentlich dem Mieterschutz dienen sollten, denn die meisten Wohnungen entstammen ursprünglich gemeinnützigen und sozialen Wohnungsbau-gesellschaften. Länder und Kommunen haben sich mit dem Verkaufserlös saniert, Dresden ist heute dadurch zum Beispiel vollkommen schuldenfrei.

 Man hat sich also der soziale Verantwortung, die mit dem Wohneigentum verbunden war, gegen Bares entledigt und sieht dem damit verursachten Auswüchsen: Mietpreiswucher, Entmietungen und Zwangsräumungen, „Yuppie“isierung ganzer Viertel und Vertreibung der angestammten Mieter tatenlos zu – im Gegenteil, wenn die Räumung beim ersten Mal auf Widerstand der Bevölkerung trifft, marschieren schon mal 800! Polizisten auf, um einen Familienvater, der immer brav seine Miete bezahlt hat, aus dem Wohnung zu „entfernen“. Freie Bahn für die Luxus-Edel-Sanierungswut der Investoren, die sich hinter den „Wohnungsgesellschaften“ verstecken:

Deutsche Annington

 Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe (DAIG) wurde 2001 gegründet. Sie ist mit rund 230.000 eigenen und für Dritte verwalteten Wohnungen an rund 600 Standorten das größte Wohnungsunternehmen in Deutschland. Eigentümerin ist die Londoner Private-Equity-Gesellschaft

  • Terra Firma Capital Partners.

Sie startete mit Häusern und Wohnungen, die die britische Schwestergesellschaft Annington Homes von den Streitkräften übernommen hatte. 2001 kamen 65.000 Wohnungen der Eisenbahnerwohnungsbaugesellschaft (EWG) des Bundes hinzu, 2003 10.000 Wohnungen der Heimbau AG Kiel und 2004 4.500 ehemalige Werkswohnungen der RWE. 2005 übernahm die Deutsche Annington die Viterra AG mit 152.000 Wohnungen und ist jetzt das größte Vermieterkonzern in Europa.

Die Erwirtschaftung eine hoher Rendite ist möglich, weil deutsche Immobilien im internationalen Vergleich meist in einem relativ guten baulichen Zustand sind, die Preise und Mieten (aufgrund der öffentlichen Förderung) niedrig sind und der Anteil des Wohneigentums in Deutschland bislang vergleichsweise gering ist.

Die DAIG kauft, wie andere internationale Private Equity-Gesellschaften auch, Immobilien mit vergleichsweise geringem Eigenkapitaleinsatz. Das Management hält weitere Rendite-Steigerungen bei einem Wohnungsunternehmen dieser Größenordnung durch Veränderungen der Wohnungsbewirtschaftung – etwa durch Personalabbau, die Verringerung von Leerstand-Quoten, Mieterhöhungen und die Auslagerung von Leistungen –, durch die Veräußerung von Forderungen, Verbriefung, Portfolio-Umschichtungen und die Privatisierung von Wohnungen möglich. Nachdem die Firma im letzten Jahr 4500 Wohnungen von RWE übernommen hatte, setzte sie viele Mieten um drei Prozent rauf, einige aber auch um 20.

Der Deutsche Annington wird vorgeworfen, aufgrund ihres ausgeprägten Gewinnstrebens berechtigte Interessen der Mieter zu vernachlässigen. Annington wird regional und überregional verschiedentlich von Mietervereinen eine mangelnde Instandhaltung der Wohnungen vorgeworfen. Die Nebenkostenabrechnungen der DAIG werden als nicht nachvollziehbar und intransparent kritisiert.

Deutsche Wohnen AG

 Eine Gründung der Deutschen Bank mit einem Wohnraumportfolio von über 82.500 Wohneinheiten. Die operative Geschäftstätigkeit ist in drei Gesellschaften organisiert. Die

  • Deutsche Wohnen Management GmbH und die
  • Deutsche Wohnen Corporate Real Estate GmbH

bilden die Säulen des Geschäftsfeldes Wohnen. Das Geschäftsfeld Pflege wird vollständig von der

  • KATHARINENHOF® Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH

betreut. Das Wohnimmobilienportfolio liegt überwiegend im Großraum Berlin, dem Rhein-Main-Gebiet (insbesondere Frankfurt am Main), dem Rheinland (insbesondere Düsseldorf) sowie in mittelgroßen deutschen Städten wie Hannover, Braunschweig und Magdeburg. Die KATHARINENHOF® Gruppe betreibt derzeit 20 Pflegeeinrichtungen mit über 1.900 Wohn- und Pflegeplätzen für ältere Menschen, davon über 1.700 in der vollstationären Pflege.

 Unter den Haupteignern finden sich viele „alte Bekannte“ und die üblichen Verdächtigen

9,91% Cohen & Steers Inc., New York City, Vereinigte Staaten
5,75% Zurich Deutscher Herold Lebensversicherung AG, Zürich, Schweiz
5,24% First Eagel Overseas Fund, New York City
5,03% Sun Life Financial/MFS, Toronto, Kanada
4,94% Asset Value Investors Ltd., London, Vereinigtes Königreich
3,33% Ärzteversorgung Westfalen-Lippe, Münster (Westfalen)
3,13% Stichting Pensioenfonds ABP, APG Algemene Pensioen Groep N.V., Heerlen, Niederlande
3,06% BlackRock Inc., New York City

 2007 erwarb das Unternehmen die in Berlin ansässige GEHAG, unter anderem durch Ausgabe von Aktien., mit 27.470 Wohnungen und Häusern in Berlin und Brandenburg sowie 20 Seniorenresidenzen mit 2.104 Belegplätzen und Wohnungen. Die Wohnbauten und Siedlungen der GEHAG galten als architektonisch und sozial richtungsweisend. Für rund 1,23 Milliarden Euro übernimmt der Konzern im Jahr 2013 fast 24.000 einst gewerkschaftseigene Wohneinheiten von der britischen Barclays Bank.

 GSW Immobilien AG

Die im Jahr 1924 gegründete GSW Immobilien AG ist ein börsennotiertes Wohnimmobilienunternehmen in Berlin, das rund 60.000 Wohneinheiten besitzt. Im Jahr 2004 erwarb ein Konsortium bestehend aus den Investmentgesellschaften

  • „Whitehall Funds“ sowie Tochtergesellschaften von
  • Cerberus Capital Management

die GSW vom Land Berlin. Seitdem firmierte das Unternehmen als „GSW Immobilien GmbH“.

Mit Wirkung zum 1. April 2010 firmierte das Unternehmen zur „GSW Immobilien AG“ um. Seit dem 19. September 2011 wird die GSW im MDAX gelistet.

 1993 bekam die GSW 23 landeseigene Häuser von dem Land Berlin geschenkt. Vertraglich wurde allerdings eine Instandsetzung der Häuser durch die GSW innerhalb von zehn Jahren vereinbart. Nach der Privatisierung der GSW im Jahr 2004, gingen auch die Häuser in Privatbesitz über. Die hierbei neu geschlossenen Verträge mit den neuen Eigentümern Cerberus und Goldman Sachs wurden geheim gehalten.

 2011 wurden die Immobilien in marodem Zustand durch die GSW verkauft, was zu Protesten und dem Vorwurf der Vertragsverletzung führte. Die Proteste gipfelten in einer Besetzung eines der betroffenen Häuser, auf die seitens der Polizei mit einer Räumung reagiert wurde. Kritisiert wird zudem, dass die meisten der von der Stadt verschenkten Häuser nach Verwaltung durch die GSW neben einem fortschreitenden Verfall auch von Leerstand betroffen seien, verkauft wurden und Mieter durch Luxussanierungen verdrängt würden. Dies sei ebenfalls vertragswidrig, da der Weiterverkauf sowie die Umwandlung der Wohnungen in Wohneigentum ohne Zustimmung des Landes untersagt waren.

 Schäden wie Hausschwamm, undichte Dächer oder kaputte Schornsteine seien trotz Mängelanzeigen nicht von der GSW behoben worden. Beim Weiterverkauf von fünf Häusern seien die Mieter trotz Vorkaufsrecht nicht informiert worden und die bei der Privatisierung 2004 vereinbarten Mieterschutzklauseln nicht an die Käufer der Immobilien weitergegeben worden.



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 GAGFAH S.A.

Die GAGFAH S.A. mit Sitz in Luxemburg ist die Dachgesellschaft für diverse deutsche Tochterunternehmen. Mit einem Bestand von ungefähr 145.000 Mietwohnungen und 13.000 für Dritte verwaltete Wohnungen ist GAGFAH das größte an der Börse notierte Unternehmen dieser Branche in Deutschland. Hauptaktionär ist das Investment-unternehmen

  • Fortress Investment Group LLC

Mit einem Aktienbesitz von rund sechzig Prozent. Größte Standorte: Dresden (37.663 Wohnungen), Berlin (15.438 Wohnungen) und Hamburg (9.213 Wohnungen). Mieterschutzregeln sollten in sogenannten „Sozial-Chartas“ festgeschrieben werden, die jedoch nur den gesetzlichen Mieterschutz nach BGB beinhalten. Die Stadt Dresden klagte 2011 wegen Aushebelung der „Sozial-Chartas“ bezüglich der 2006 von der stadteigenen Wohnungsbaugesellschaft erworbenen Immobilien. Im März 2012 haben sich die GAGFAH und die Stadt Dresden auf einen Vergleich geeinigt, der der GAGFAH weitreichende Verpflichtungen auferlegt. Im Gegenzug werden sämtliche Verfahren fallengelassen. Der Dresdner Stadtrat hat der Vergleichsvereinbarung zugestimmt.

Bundesweit lässt Deutschlands größtes börsennotiertes Wohnungsunternehmen Immobilien verrotten. Schimmelnde Wände, undichte Fenster, Fassaden, die vor sich hin bröseln. „Gagfah – attraktiver Wohraum, innovativer Service.“ So wirbt das Unternehmen. Für die Mieter sind solche Sprüche eine Provokation. „Wir haben es hier mit einer Heuschrecke zu tun“, so Eckard Pahlke vom Mieterverein zu Hamburg, „die nur eins im Sinn hat: So viel Geld rauszuziehen wie möglich.“ Als es noch gemeinnützig war, hatte das Unternehmen einen exzellenten Ruf. Es unterstützte regelmäßig soziale Projekte.

Seit aber US-Investoren das Zepter führen, regiert allein das Geld. Mitarbeiter bestätigen hinter vorgehaltener Hand: Die Zentrale gebe exakt vor, wie viel pro Jahr für Instandhaltung zur Verfügung steht. „Ist im August kein Geld mehr da, wird eben nichts mehr gemacht.“

Beispiel: Gropiusring in Steilshoop. Für Hartmut (50) und Carman-Carmela Gantenberg (49) ist es bereits die zweite Gagfah-Wohnung. „Die erste war völlig verschimmelt. Aber jetzt haben wir hier das gleiche Probleme.“ Die Küchendecke blüht regelrecht. „Wir warten seit Monaten darauf, dass die Gagfah was unternimmt.“

Und das Übernahmekarussell dreht sich weiter

Zuerst verkaufte die Landesbank Baden-Württemberg gut 20.000 Wohnungen für 1,4 Milliarden Euro an die Augsburger Gesellschaft Patrizia Immobilien und Co-Investoren.

Dann veräußerte die BayernLB ihre ostdeutsche Tochter DKB Immobilien mit rund 25.000 Wohnungen für knapp eine Milliarde inklusive Schulden an die Hamburger Immobiliengesellschaft TAG. Und zuletzt übernahm der Finanzinvestor Cerberus für rund eine Milliarde Euro 22.000 Wohnungen der insolventen Gesellschaft Speymill Deutsche Immobilien.

Folgen könnten die bisher staatliche Immobiliengesellschaft TLG und die BayernLB -Tochter GBW. Die Privatisierung der ostdeutschen TLG mit rund 12.000 Wohnungen und hunderten Gewerbeimmobilien läuft bereits. Ein Abschluss wird bis Jahresende erwartet. Daneben hat die BayernLB ihre süddeutsche Immobilientochter GBW mit knapp 33.000 Wohnungen ins Schaufenster gestellt.

Während Deutschlands Politiker im Wahlkampf mit der Mietpreisbremse auf Wählerstimmenfang gehen, bahnt sich auf dem umkämpften Immobilienmarkt eine spektakuläre Übernahme an: Jetzt will die Deutsche Wohnen den Konkurrenten GSW schlucken und durch eine Kapitalerhöhung finanzieren.

Die Gentrifizierung wird also verschärft betrieben und die Mieter von der Politik schmählich im Stich gelassen. Dafür bietet uns Peer Steinbrück, sozusagen als „Ausgleich“, eine Senkung der Stromsteuer um einen halben cent pro Kilowattstunde an: „Wenn er an die Regierung kommt…“. Nachdem die SPD die zwar lächerliche, sogenannte  „Mietpreispremse“ im Bundesrat blockiert hat. Es wäre wenigstens ein Anfang gewesen. Geopfert für die Wahltaktik.

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